Právník radí, 6. díl: Nová práva zapisovaná do katastru nemovitostí

Červen 26, 2014 | autor: red

Nový občanský zákoník přichází s řadou nových práv a právních institutů, které umožňují fyzickým i právnickým osobám uspořádat vztahy k nemovitým věcem podle svých hospodářských potřeb. Vedle práva stavby, o kterém jsme psali již dříve, tak vlastníci a další osoby mající nějaký vztah k nemovitosti budou moci nechat do katastru nemovitostí zapsat například budoucí zástavní právo, výměnek, některá vedlejší ujednání v kupní smlouvě, správu svěřenského fondu, přídatné spoluvlastnictví nebo nájem a pacht.

Podle právních předpisů platných a účinných do konce roku 2013 se výčet věcných práv zapisovaných do katastru nemovitostí skládal toliko z vlastnického práva, zástavního práva, podzástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemeni a předkupního práva. Tento výčet věcných práv se od roku 2014 značně rozšířil, když nově se do katastru nemovitostí zapisuje také právo stavby, budoucí zástavní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví, správa svěřenského fondu, výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětné koupě, výhrada práva zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada práva lepšího kupce a ujednání o koupi na zkoušku.

Budoucí zástavní právo

Budoucí zástavní právo umožňuje smluvním stranám sjednat si zástavní právo k věci, která dosud není ve vlastnictví zástavního dlužníka. Je-li budoucí zástavní právo sjednáno k nemovité věci zapisované v katastru nemovitostí, musí být i toto právo do katastru nemovitostí zapsáno. V takovém případě zástavní právo k nemovité věci vznikne v okamžiku nabytí vlastnického práva zástavním dlužníkem. Budoucí zástavní právo může najít uplatnění například jako zajištění půjčky nebo úvěru poskytnutých k financování nákupu nemovitosti.  Poskytovatel půjčky nebo úvěru zpravidla bude požadovat zajištění své pohledávky vůči kupujícímu zástavním právem ke kupované nemovité věci. Pokud by prodávající nebyl ochoten takové zástavní právo zřídit sám před převodem prodávané věci, může k ní kupující zřídit budoucí zástavní právo. Zástavní právo ke kupované nemovité věci pak vznikne teprve v okamžiku, kdy se vlastníkem nemovité věci stane kupující. Pokud se naopak kupující vlastníkem nemovité věci nestane, ani zástavní právo k nemovité věci nevznikne.

Výměnek čili vejminek

Nový občanský zákoník téměř po padesáti letech vrací do českého právního řádu výměnek, lidově označovaný také jako „vejminek“. Ačkoliv byl tento právní institut z občanského zákoníku při socializaci občanského práva v r. 1964 vypuštěn, z našeho právního řádu nikdy zcela nevymizel. Tak i před rokem 2014 bylo možné zřídit právo odpovídající výměnku jako takzvané věcné břemeno. Výměnkem si vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem od nabyvatele pro sebe nebo třetí osobu určité zaopatření na dobu svého života (dožití) nebo na dobu jinak stanovenou. Výměnek obvykle vznikne jeho zápisem do katastru nemovitostí. Vlastník nemovité věci má možnost zapsat si právo odpovídající výměnku do katastru ještě před samotným převodem této nemovité věci, a to prostřednictvím zápisu budoucího výměnku. K přeměně budoucího výměnku na výměnek již existující potom dojde převedením vlastnického práva k nemovité věci zatížené budoucím výměnkem na třetí osobu.

Sjednání vedlejších ujednání jako věčných práv

Nový občanský zákoník umožňuje sjednat některá vedlejší ujednání při kupní smlouvě jako práva věcná. Jedná se o výhradu vlastnického práva, výhradu práva zpětné koupě, výhradu práva zpětného prodeje, zákaz zcizení a zatížení, výhradu lepšího kupce a ujednání o koupi na zkoušku. Právo zákazu zcizení a zatížení společně se staronovým předkupním právem lze sjednat i mimo souvislost s kupní smlouvou. Ke vzniku uvedených práv k nemovitostem jakožto práv věcných je třeba tak jako u jakýchkoliv jiných věcných práv zápisu do katastru nemovitostí.

S přijetím nového občanského zákoníku byla také prolomena dříve uplatňovaná zásada, že neplatné jsou všechny dohody, kterými se někdo vzdává práva, které má vzniknout teprve v budoucnosti. V důsledku toho se lze nyní vzdát práva na náhradu škody vzniklé na pozemku, a pokud je takové vzdání se práva zapsáno do katastru nemovitostí, pak působí jako věcné právo vůči všem pozdějším vlastníkům daného pozemku.

Nájem a pacht

Kromě uvedených věcných práv lze nově do katastru nemovitostí zapisovat také nájem a pacht. Na rozdíl od všech ostatních práv zapisovaných do katastru, není nájem a pacht věcným právem. K zápisu nájmu a pachtu může dojít u nemovité věci zapsané do katastru v případě, že to navrhne vlastník pronajaté či propachtované nemovité věci nebo v případě, že vlastník pronajaté či propachtované nemovité věci se zápisem nájmu či pachtu do katastru souhlasí. Zápisem nájmu a pachtu do katastru nemovitostí žádná práva ani povinnosti nevznikají a tento zápis má pouze informativní charakter.

Konečně lze do katastru nemovitostí nyní zapisovat také správu svěřeneckého fondu a přídatné spoluvlastnictví. Těmto právům se budeme věnovat samostatně v některém z dalších dílů našeho seriálu.

Autor: Mgr. Petr Žídek Ph.D., Mgr. Bc. Kamil Šuška

Feichtinger Žídek Fyrbach advokáti

ČTĚTE TAKÉ
Právník radí, 5. díl: Konec strachu z neoznámených změn v katastru nemovitostí
Právník radí, 4. díl: Proč by vlastníci nemovitostí měli sledovat katastr?
Právník radí, 3. díl: Proti neoprávněné stavbě musí vlastník včas zasáhnout
Právník radí, 2. díl: Právo stavby na cizím pozemku
Právník radí, 1.díl: Stavby jsou znovu součástí pozemku

Ilustrační foto Jiří Hloušek

Autor: red