Blue
Green

Přepínejte mezi tématy z kanceláře nebo pro zelená řešení.

Právník radí, 2. díl: Právo stavby na cizím pozemku

Duben 24, 2014 | autor: red

Spolu se zásadou „povrch ustupuje půdě“, o které byla řeč v prvním díle seriálu právnických rad, se do českého právního řádu po delší odmlce vrací také takzvané právo stavby. Nový občanský zákoník právo stavby charakterizuje jako právo určité osoby mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku jiného vlastníka stavbu. Znovuzavedení tohoto právního institutu reaguje na potřebu praxe, tedy v některých případech stavět na cizím pozemku.

V obchodním i občanském životě se nezřídka stává, že určitá osoba má v úmyslu zřídit pro svoji potřebu stavbu na pozemku, který jí nepatří. Vlastník pozemku se zřízením stavby i s jejím následným užíváním jinou osobou souhlasí, není ale ochoten této osobě převést vlastnictví pozemku. Vzhledem k tomu, že většina staveb se stala součástí pozemku, a stavba tedy nemůže mít jiného vlastníka než pozemek pod ní, musí být právní vztahy mezi vlastníkem pozemku a třetí osobou v těchto případech upraveny jiným způsobem. K tomu lze využít více právních postupů, například pozemek pronajmout nebo vypůjčit, praktickou možností zejména při dlouhodobějších vztazích je ale právě zřízení práva stavby.

Právo stavby si můžeme zjednodušeně představit jako jakousi „právní bublinu“ vytvořenou kolem pozemku, jejíž součástí je stavba již postavená nebo oprávnění takovou stavbu postavit. Osoba, pro kterou bylo právo stavby zřízeno, je nejenom oprávněna mít na pozemku, případně i pod pozemkem jiného vlastníka stavbu. Tato osoba, označovaná v zákoně jako stavebník, zároveň může s právem stavby nakládat jako s nemovitou věcí, může toto právo například prodat, darovat nebo použít jako zástavu. Pokud stavebník zemře, je právo stavby předmětem dědění. Vlastník pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno, má jen omezené možnosti, jak těmto dispozicím s právem stavby zabránit. Je pravda, že ze zákona mu náleží k právu stavby předkupní právo, na druhou stranu ale i stavebník má předkupní právo k pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno.

Právo stavby přitom nelze zaměňovat se samotnou stavbou, která je na jeho základě postavena. Tato stavba není samostatnou věcí a nelze ji například převádět, převedeno musí být celé právo stavby. Právo stavby je na stavbě nezávislé a jeho existence tak neskončí, pokud je tato stavba kupříkladu zničena požárem. V takovém případě může stavebník na pozemku postavit novou stavbu odpovídající právu stavby a tuto stavbu užívat až do konce doby, na kterou je právo stavby zřízeno. Také je potřeba mít na paměti, že právo stavby se vztahuje pouze k celé budově, nikoliv jen k její části nebo k některému patru. Právo stavby může zatěžovat nejenom samotný stavební pozemek, ale také pozemek, na kterém stavba přímo nestojí, ale který slouží k lepšímu užívání stavby.

Právo stavby bude nejčastěji vznikat na základě smlouvy mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem. Ti se mohou dohodnout, že právo stavby vzniká bezúplatně nebo za úplatu. Úplata může být uhrazena jednorázově nebo v opětujících se dávkách, potom se nazývá stavební plat. Právo stavby má v každém případě jen dočasný charakter. Na základě smlouvy může být zřízeno nejvýše na 99 let a pro jeho vznik je nutný zápis do katastru nemovitostí.

Zajímavý je postup po uplynutí doby, na kterou bylo právo stavby zřízeno. Pokud stavba nebyla před uplynutím této doby stavebníkem odstraněna, stane se ze zákona součástí pozemku, na němž leží, a fakticky tak připadne vlastníkovi tohoto pozemku. Pokud si strany nesjednají jinak, pak v takovém případě dá vlastník pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu ve výši poloviny její hodnoty v době zániku práva stavby.

Právo stavby je staronovým institutem znovuzavedeným do českého právního řádu od začátku letošního roku. Jeho využití přirozeně není vhodné pro jakoukoliv situaci, kdy bude třeba postavit stavbu na cizím pozemku. Své využití může právo stavby najít především v těch případech, kdy je na cizím pozemku potřeba postavit stavbu s dobou životnosti alespoň v desítkách let, avšak není možné nebo výhodné, například z ekonomických, daňových, administrativních nebo jiných důvodů, pozemek převádět do vlastnictví stavebníka. Do jaké míry a v jakých případech bude právo stavby využíváno, však ukáže až praxe.

V dalším díle našeho seriálu si povíme, jak postupovat v případě, že je stavba na cizím pozemku zřízena bez práva stavby.

Autor: Mgr. Petr Žídek Ph.D., Feichtinger Žídek Fyrbach advokáti

ČTĚTE TAKÉ
Právník radí, 1.díl: Stavby jsou znovu součástí pozemku

Autor: red