Právník radí, 3. díl: Proti neoprávněné stavbě musí vlastník včas zasáhnout
V minulém díle našeho seriálu jsme představili právo stavby, které umožňuje legálně stavět na cizím pozemku. Co ale dělat, pokud někdo začne na mém pozemku stavět, aniž by se se mnou dohodl? Z nového občanského zákoníku vyplývá, že otálet se zásahem proti neoprávněné stavbě se vlastníkovi pozemku nemusí vyplatit.
Nejprve si udělejme pořádek v pojmech. Právo zřídit na určitém pozemku stavbu má v prvé řadě jeho vlastník. Ten může toto právo udělit jiné osobě například pomocí již zmiňovaného práva stavby. Pokud ale jiná osoba zřídí na pozemku stavbu bez svolení vlastníka, jedná se o stavbu neoprávněnou. Tu musíme odlišovat od stavby nepovolené neboli černé, což je stavba zřízená v rozporu se stavebně právními předpisy, tedy nejčastěji bez stavebního povolení.
Černá stavba
Černá stavba může vzniknout i v případě, kdy je vlastnicky vše v pořádku, může ji tedy zřídit i samotný vlastník pozemku nebo osoba mající řádně dohodnuté právo stavby. Na druhou stranu i neoprávněná stavba může teoreticky získat stavební povolení, například pokud svojí částí omylem zasáhne na vedlejší pozemek. Nakládání s černou stavbou řeší stavební zákon a na tomto místě se jím nebudeme zabývat.
Základní pravidlo pro vypořádání neoprávněných staveb zní tak, že stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. Je přitom jedno, jestli osoba, která stavbu zřídila, tedy stavebník, tak učinila úmyslně nebo jednala v omylu, třeba protože si spletla nejasnou hranici mezi pozemky nebo stavěla na základě smlouvy, která se následně ukázala neplatnou. Dobrá víra stavebníka má ovšem vliv na výši náhrady, kterou mu je vlastník pozemku za neoprávněnou stavbu povinen poskytnout. Ke stavebníkovi by bylo nepřiměřeně tvrdé, pokud by jím postavená stavba vlastníkovi pozemku připadla „zadarmo“.
Vlastník proto musí stavebníkovi poskytnout náhradu. Jestliže stavebník zřídil stavbu v dobré víře, má právo od vlastníka pozemku obdržet náhradu nákladů, které na stavbu účelně vynaložil. Pokud ale v dobré víře nebyl, například vědomě spoléhal, že si vlastník neoprávněné stavby nevšimne nebo ji nebude řešit, připadne stavebníkovi nanejvýš pouze to, o co se v důsledku stavby zvýšila hodnota pozemku.
Odstranění stavby
Po vlastníkovi pozemku nelze vždy požadovat, aby se ujal neoprávněně zhotovené stavby, o kterou nemá zájem, a ještě za ni zaplatil stavebníkovi náhradu. Proto občanský zákoník dává vlastníkovi právo obrátit se na soud a požadovat vydání rozhodnutí, kterým bude stavebníkovi uložena povinnost stavbu na vlastní náklad odstranit a uvést pozemek do předešlého stavu. Soud ovšem nemusí o odstranění stavby vždy rozhodnout, při svých úvahách by měl opět přihlédnout i k tomu, zda stavebník zřídil stavbu v dobré víře či nikoli. Nakolik se soudy budou při rozhodování o odstranění stavby řídit i dalšími okolnostmi, například – tak jako doposud – účelností takového postupu, ukáže až soudní praxe.
Vypořádání vzájemných vztahů
Třetí možností vypořádání vzájemných vztahů při vzniku neoprávněné stavby je převedení pozemku stavebníkovi. Vlastníci stavebních pozemků by měli vědět, že o takovém převodu může soud rozhodnout i na návrh stavebníka, vlastník pozemku tedy může o svůj neoprávněně zastavený pozemek přijít.
Může se tak stát tehdy, pokud stavebník zřídil stavbu v dobré víře, vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Zákon zde chrání stavebníka před postupem vlastníka, který by neoprávněnou stavbu z nedbalosti, vypočítavosti nebo jen škodolibosti nechal dojít do konce a potom by se domáhal vypořádání některým z výše popsaných způsobů.
Je tedy v zájmu každého vlastníka, aby se proti výstavbě prováděné bez jeho souhlasu co nejdříve ohradil, jinak riskuje, že stavba nejen že nepřipadne jemu, ale soud naopak jeho pozemek přikáže zřizovateli stavby. Ani vlastník pozemku samozřejmě o pozemek nemůže přijít bez náhrady, a stavebník je proto povinen zaplatit původnímu vlastníkovi za přikázaný pozemek obvyklou cenu.
Přikázání pozemku do vlastnictví stavebníka může být za určitých okolností výhodné i pro vlastníka pozemku. Vlastník nemusí mít o pozemek se stavbou zájem a zároveň nechce sobě ani jiným působit problémy tím, že by se dožadoval odstranění stavby. Proto dává zákon i vlastníkovi pozemku právo, aby se na stavebníkovi soudně domáhal odkoupení neoprávněné stavby za obvyklou cenu.
Zvláštním případem stavby na cizím pozemku je takzvaný přestavek. Přestavek vznikne tehdy, je-li trvalá stavba zřízena převážně na vlastním pozemku stavebníka, ale svojí malou částí zasáhne na malou část pozemku cizího. Pokud stavebník přestavek zřídil v dobré víře, pak se část pozemku zastavěná přestavkem stane vlastnictvím stavebníka a stavebník se s vlastníkem pozemku vyrovná dle obvyklé ceny nabytého pozemku.
Pokud však stavebník nestavěl v dobré víře, nebo část stavby přesahující na cizím pozemku není pouze malá, případně zasahuje větší než malou část cizího pozemku, pak se i v tomto případě bude jednat o neoprávněnou stavbu se všemi důsledky, jež popisujeme v tomto článku.
Autor: Mgr. Petr Žídek Ph.D., Mgr. Bc. Kamil Šuška
Feichtinger Žídek Fyrbach advokáti
